货币放水后,股价必涨,房价可就不好说了!

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7 `# `4 _& b8 G  昨天,老杨重点分析了货币供应对房价的影响,今天结合易居院报告中的数据,再分析一下利率(资金价格)走势,对于股价与房价的影响。# X' p, G7 s5 b. T. L

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# R3 n4 I9 u3 @0 ?! |  一年期国债属于短期国债,主要受利率政策和短期流动性的影响,能够更好地反映利率周期与社会资金价格变化。
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% `4 ~2 G5 M6 g! i& |8 J  4月末,中国一年期国债收益率为1.15%,创2009年7月以来的十年多新低!
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  利率大降,自然会传递到房地产融资利率。2020年4月,全国首套房贷款平均利率为5.42%,环比下降0.03个百分点。自2018年11月以来,振荡式下行。
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  但两类利率的降幅,却相差甚大!8 s6 W3 P0 A: D7 i& N

/ x; E6 D4 [6 V  一年期国债收益率已创十年多来新低,而全国首套房贷款平均利率仍明显高于2016年及前后。至于二套房贷利率就更高了。
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2 m2 T" A# f) y4 c4 x  因为,当前房地产调控仍然偏紧,央行连续多次“房住不炒”与“”短期不刺”,因此目前还不会给房地产市场大放水。这一情况,与2009年和2015-2016年情况不同!3 d/ k! k. ?* Q) ?7 E7 M& |( I3 Q7 B
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  大家必须理解这一点,否则会陷入盲目乐观。0 y) |& G! K9 K+ t5 }
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" I1 @1 _8 z, ^- H: w, S) U  接来下,我们研究一下,国债收益率与房价的关系。
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2 `7 F/ o3 L5 g  t6 Z! [  总体看,二者呈负相关关系,但二者的变化趋势并非同步,而是房价变化滞后于国债收益率变化。
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  观察过去三次短周期,利率下降一般可以分为两个阶段,第一阶段利率停止上行并开始逐渐下降,此时房价仍在上涨,但涨幅收窄,如2007年11月至2008年9月、2014年上半年、2018年。
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  第二阶段,利率通常相比第一阶段下行速度更快幅度更大,通常对应房价下跌,经济下行压力较大的时期,如2008年四季度、2011年8月至11月、2014年9月至2015年6月,利率停止快速下行几个月后房价才开始快速走强。0 Y$ X# a' e( L( a3 }
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  目前一年期国债收益率快速下行,按照规律,未来二三个月,房价可能跌,也可能维持当前微涨,但与历史不同的是房贷利率和信贷政策并未匹配,因此肯定不会出现房价快速上涨的情况。
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. L: N* _( p1 U* x/ G7 j5 a" @  最后,我们研究一下,股价与房价的关系。* C  V9 l- _3 V( U0 c& ~

, |1 z# z, ?5 ?2 e' B  上证指数同比与百城房价同比走势具有明显的周期波动,且房价同比周期整体上明显规律性地滞后于上证指数同比周期。: b2 F! R$ x- E5 t! M5 N

6 P$ n& v* L. ]; O$ X0 ]" k. G  2008年至今,房价有三次大涨,而A股只有两次大涨。. c) M; w& T/ k

: h7 {- F+ h" _1 V# \  09年的股价与房价皆涨,房价上涨滞后于股价半年左右,这次大涨原因是货币大放水,经济大刺激。/ b5 S8 a% q; @, r& e0 ]# p
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  2012年下半年至2013年,房价有一轮上涨,但行情不算大,很多城市基本没表现。同时,股价基本没行情。主要原因是货币放水量偏小,房地产调控没有实质放松。9 w7 S* D3 X! @- L% w- ~

1 O. W9 P* E2 c) N3 s+ C7 O/ ~  2014年下半年至2015年上半年,股价大涨;其后,房价开始大涨。这也是因为货币放水量较大。
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  仅看当前利率及下降幅度,又有点2009年至2015年的节奏了。当然,M2与M1应该的增速应该低于前两次。
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9 d! k5 c+ w; g  综而言之,老杨判断是:未来半年,股价必涨,房价则受调控偏紧制约,难以重现上述两次与股价同向不同步的大涨形态!9 k, B8 o( Q% \5 H, q: y4 d: P

# {* A$ A7 i4 h" \8 ~7 i$ y! U  继续阅读. K* z% t4 @; S" F; P9 t
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' F4 y5 i! v$ E4 V8 [! t  刚刚看到最新货币数据,我有点担心房价快摁不住了
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& {" R3 W1 b( k" F  上海楼市,兴奋起来了吗?4 p+ v. K$ \& ?# X9 x) K2 T/ n  w) u! j
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  全国居民杠杆率创历史新高了!资金不宜大量流入楼市了!